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五张纸决定你的人生:第三张纸--“房产证”  

2008-12-02 00:13:16|  分类: 科学理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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幸福一辈子需要的第三张纸——房产证

  既可安身立命 又能保值增值

  文前提要:虽然目前楼市处于调整时期,但专家认为房产的投资价值依然存在,其关键是要长期持有。不过在选择物业时,建议投资者主要关注物业的租售便利性,而对于建筑品位的高低则不必过多关注。

  在众多投资品种中,房产无疑也是其中一个重要的组成部分。

  虽然目前房地产市场处于调整过程中,但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值,只不过投资房产需要更加注重投资策略。

  投资房产稳取丰厚回报

  李志枫是土生土长的上海人,善于理财的他通过调整,在前些年把自己的投资组合做了调整,获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市,当然,最让他感到满意的还是在房产方面的投资。

  其实,在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时,他的注意力还放在股市上,虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天,他去一个朋友家做客,他才认识到房产投资对理财的影响如此巨大。朋友的朋友家底他是知道的,但投资房产却让他这位朋友住上了别墅,过着富足的生活。这对他的触动很大。

  从朋友家里回来之后,李志枫开始有意识关注房产。朋友建议他,市中心的小户型老工房值得投资。“因为市中心的小房子容易出租,而且总价也不是特别高,适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。

  与其临渊羡鱼,不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户,两个房间可分开单独出租,月租金收入至少有1500元,他初略计算了一下,根据当时的利率水平,向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款,每个月还款额为1320多元(等额本息还款法),租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫,当即拍板买了下来。

  随后,他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控,当时各种各样的悲观消息漫天飞,而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法,认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过,但最终他觉得房产投资相对是比较安全的,因此坚持了下来。他说:“我不像温州人那样,完全利用金融工具,而是给自己留有余地,因为我每投资一套房产,总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额,这样我不存在资金链断裂的风险,因此只要租金水平不下降,我的投资还是安全的。”

  时至今日,李志枫已经投资了4套小户型住宅,虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷,但这些都不会成为负担,因为随着近两年上海房租水平的整体上涨,租金收入已经超过万元,除了还贷还有结余。

  李志枫认为自己的投资还是比较划算的,目前这4套房产的市值已接近300万元,而自己的前期投入不到100万元,投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行,两三年的利息收入也不过十来万元,而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市,虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”,但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?

  李志枫准备长期持有这些房产,用以养老。他开玩笑说:“即使我退休完全没有退休金,光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期,李志枫又在开始寻找物业,不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而受到更多的关注。

  何时投资房产?

  房产是投资品种中一个很重要的组成部分,但是投资者首先需要处理好节奏问题。

  当然首要问题是要掌握大势,就如投资股市一样,在熊市要学会休养生息,保存资金实力。楼市也有牛熊之分,如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段,房价出现一定程度的回落,市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?

  专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,虽然目前房地产市场已进入调整阶段,但是根据中国的经济走势来看,长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落,是因为前一段时间上涨过快,短期内回调在情理之中。不过从长期来看,房价还是要上涨的。”他说。

  《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断,房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来,房产投资机会仍然存在。

  对于个人而言,何时可以开始投资房产?理财专家认为,需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示,对于刚刚走入社会的大学毕业生,一般以投资金融产品为主,而到了中年,则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。

  长期持有是关键

  房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说,投资房产要坚持长期持有的策略。

  专家表示,在过去的几年里,由于房地产市场出现不理性因素,致使房价飙升,因而也让一些投机者获得了暴利,但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制,如禁止期房转让、对五年内出售房产的行为征收高额税收等政策,都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值,而从房价长期稳步增长的趋势来看,长期持有才是“硬道理”。

  至于如何投资房产,技巧有很多,不过专家提醒要留意两大原则。其一是不要盲目贪大,其二当然就是要注重租售便利。

  专家表示,投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间,深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产,而致使资金链紧张,出现“断供”现象。徐建明表示,目前房产投资者都借助了金融工具,向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应,但同时也放大了风险。如果在投资房产时,因为贪大而导致资金压力过大,一旦市场情况出现变化,应对起来会很困难。

  考虑到房产投资需要大笔资金,因此量入为出非常重要。徐建明建议,在整个投资组合中,房产的比重可占40%70%不等。如果超过80%,因为不动产存在不利于变现的缺点,对资产的稳定性会产生影响。

  其次就是要特别注重实用性,不必追求建筑品味。因此投资者可以选择那些交通便利、商业配套成熟区域的小户型来作为投资首选。

  前文中提到的李志枫的做法其实就讲究实用性的典型案例。他在选择物业时,并没有把房产的建筑品味放在第一位,而是考虑的出租和出售的便利性。我们可以从两个方面来分析其投资的合理性。首先,出租的便利性能在一定程度上提高投资的收益。从长期投资角度来分析,如何使得投资收益最大化,无疑是提高投资收益的一个有效途径。根据李志枫的前期投资资金,他可以选择投资核心地段的高档公寓,不过从两者在租赁市场的表现来看,月租金接近万元的高档公寓不如小户型抢手。再者,小户型物业一直是二手房市场上的“香饽饽”,因为其总价低,购房者易于接受,因此出售时也会快捷得多。

来源:理财周刊

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