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买房流程:你知道用法律法规陪伴吗?  

2008-02-17 17:19:40|  分类: 科学理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买房是家庭生活中的大事,买房需要专业知识更需要法律法规的陪伴,在买房流程中,其实法律法规始终没离开你,为了少些烦恼,建议你买房前一定了解相关的法律法规。在比较地段、比较楼盘、比较环境、比较价钱的基础上,有些情况需要注意的,因为买房不一定是现房还有期房、有由于等销售手续而在登记的现房,这里有个法律问题需要注意,就是可能销售商收取“保证金”的问题,碰到“保证金”问题一定要事先了解法律的有关规定,这对于保护自己的正当权利是十分重要的。如果你不清楚“购房意向书”的内涵,会在售楼先生的反复说服下,签署“购房意向书”、交纳几千元的“保证金”,最后被扎实套牢。

所以在买房前,应当知道些自己依法所应享有的权利和开发商的应有的义务,了解有关房地产的法律规定,做个事先明白人。一旦侵犯了你的权益,你就可以运用法律法规,向销售商讨个说法,合同谈判时也可以做到心知肚明,当然,委托专业律师全程办理买卖业务是最妥当的,以房产律师的专业水准来制约开发商的专业“劝说”。

对于“定金”和“订金”问题,大家问的比较多,事后所产生的问题也多,这里把二者说明下;“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

  与“定金”相比,“订金”的概念并不规范,在法律上仅具有预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款,不履行也只能如数返还,“订金”不是法律上的“定金”,在签合同时销售商经常会使用。一字之差意思大相径庭。合同中,如果写的是“订金”一方违约,另一方无权要求其双倍返还,只能得到原额。有些销售商利用购房人法律知识的欠缺,在订立合同时故意设下陷阱,将定金写成“订金”,有的在合同中写预收而在收据上写入为“订金”以逃避法律制裁。为避免损失在签合同时,一定要看清并及时主张自己的权利。

在没有房产律师参与下的购房,建议你查看些有关商品房方面的法律法规。法律法规能帮助你买房整个流程,下面摘编了《消费者权益保护法》一些相关规定并配合相关说明,你在进行购房消费时享有以下权利:

1、安全权:消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时,享有人身、财产安全不受损害的权利。

作为开发商,应当在项目综合验收合格之后才能交付商品房。因此,购房者在房屋交付时,你有权利要求开发商提供有关行政部门的综合验收合格证明,以保障自己的安全权。

2、知情权:消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利。

购房时可查看“五证”即确认经营者的主体资格,开发商有义务把楼盘的真实情况提供给购房者,不得作使人误解的虚假宣传或采用弄虚作假欺骗消费者的手段。

3、自主选择权:消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利,经营者不得强制消费者购买或接受其服务。

比如说电信、有线、网络、物业管理等,业主可以自由选择(通过业委会实施)。

4、公平交易权:消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。

接房验房时如对于房屋面积存有异议,应及时向有关部门提出重新测量。

5、获得赔偿权:因购买、使用商品或接受服务,受到人身、财产损害的依法享有获得赔偿的权利。

购房人因开发商欺诈而造成的损失有权要求双倍赔偿。

6、获得有关知识权:消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面知识的权利。

在接房验房时,房地产开发企业必须出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,使得消费者能够知道商品房各部位质量的保修期限及住宅使用的方法说明。

7、其他法律法规;《房地产管理法》《房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《商品房房预售管理办法》《城市新建住宅区交接管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》

《XX省市物业管理条例》《城市规划法》《XX省市城市规划技术标准》。

  在购房过程中,还有个问题需要重视的,就是《房地产权证登记》;

根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定,商品房在交付使用之日起90日内,购房者需要持有关凭证到房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,即购房人办理房产证,这需要在相关房地产管理部门转移登记,一般开发商会适时配合的。买卖双方当事人(或其代理人)共同到房屋所在区、县房地产交易中心,提交相关材料,填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。所需材料:

1、 房地产登记申请书。

2、 当事人身份证件或单位营业执照。

3、 交易合同。

4、 付款凭证。

5、 委托办理应提交委托书原件和法人、代理人身份证明。

6、 契税申报表。

7、 商品房用地面积分摊明细表。

8、 房产总平面图、分层两面图及地籍图各2份。

根据修改后的《城市房屋权属登记管理办法》新增加的第二十九条规定,权利人(申请人)逾期办理房地产过户登记的,登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。所以购房者务必应在上述规定时限内及时办理房地产登记,否则不仅可能会产生不必要的房地产权利风险(主要是不能对抗登记的第三人),而且会导致不必要的经济损失。合同登记后,按规定交纳印花税,需要办理购房贷款的,可以着手办理抵押贷款手续.

好了,以上的一些法律法规,一定能帮助你走好买房的流程,你重视了就能避免一些不必要的损失,但更希望你运用不到它,搬新家时不要忘记请我哈。

以上部分摘自法律法规、房产交易中心流程。

文/羊过草地

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